Quanto vale il tuo immobile?

06.05.2019 11:28

Fare una valutazione economica di un immobile significa determinare "il più probabile valore di mercato".

Solitamente si utilizzano due diversi metodi di stima, al fine di avere un valore di riferimento mediato tra due criteri di stima differenti.

Il primo metodo, detto "Stima Sintetica o Comparativa", è una valutazione di paragone rispetto ad immobili simili presenti nella stessa zona di riferimento ed aventi valori commerciali noti.

Il secondo metodo, detto "Stima Analitica o per Capitalizzazione del Reddito", si basa sul concetto che "i beni immobiliari che producono reddito valgono per quanto rendono", e questo valore equivale alla somma attuale dei redditi futuri forniti dal bene oggetto di stima. In parole brevi, si basa sul calcolo del reddito lordo annuo realizzabile dalla previsione di una futura concessione in uso dell'immobile stesso.

La media dei due metodi di stima determina il più probabile valore di mercato.

Quando si vuole determinare in autonomia il valore del proprio immobile, ci si può focalizzare sul primo metodo di stima, ossia la stima comparativa, per il semplice fatto che non è molto complicato trovare le informazioni dei valori di riferimento di immobili simili al nostro.

E' sufficiente, infatti, fare qualche indagine di mercato per capire il valore di riferimento della zona. Ad esempio, si potrebbe interpellare qualche studio Notarile per capire i valori dichiarati nei trasferimenti di proprietà, oppure chiedere direttamente alle persone che vivono sul posto e che hanno acquistato di recente.

Un altro metodo, molto diffuso, è quello di avvalersi della consultazione dei valori dell'Agenzia delle Entrate, riscontrabili online ricercando l'Osservatorio Immobiliare (OMI).  Tramite questo portale gratuito è possibile individuare la zona in cui si trova l'immobile da valutare, suddiviso per tipologia e stato conservativo.

Nella figura in basso è riportato un esempio dei dati che il portale rilascia.

Come si evince dalla tabella, il Valore di Mercato per operazioni di compravendite fornisce un importo Minimo e Massimo riferito al MQ, ad esempio una villa di 150mq ha un valore medio di € 1.250 (€ 1050 + € 1450 / 2) percui moltiplicando la superficie (150 mq) per il valore medio al mq (in questo caso € 1250) otterremo un "probabile valore di mercato" di € 187.500.

Se invece si vuole determinare il valore di locazione per la stessa tipologia di immobile si calcola il valore medio di locazione (€ 4,5 + € 6,6 / 2 = € 5,55) espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L), e quindi € 5,55 x 150mq =  € 832,50/mese.

Sul portale è possibile selezionare diverse tipologie tra Residenziale, Commerciale, Terziaria e Produttiva, in base alle proprie esigenze.

Tuttavia, i valori di riferimento non sono mai aggiornati all'attualità, ma si riferiscono sempre a quotazioni dell'anno precedente, e per tale motivo, suggerisco di incrementare i valori ottenuti di una percentuale variabile dal 10 al 15%.

La stima Sintetica o Comparativa, rappresenta quindi il metodo più veloce per determinare il valore di un immobile, in quanto tramite gli strumenti gratuiti presenti sul web o in loco, può essere eseguita anche in autonomia o rivolgendosi alla propria agenzia immobiliare.

Spesso però, utilizzare un solo metodo di stima può NON essere sufficiente, per svariati motivi.

Ad esempio potrebbe capitare che i valori OMI non siano congrui con le caratteristiche dell'immobile o della zona di riferimento, magari perchè il nostro immobile presenta delle migliorie non quantificabili in modo troppo generalistico, oppure può capitare che le informazioni raccolte dal Notaio facciano riferimento ad immobili non proprio simili al nostro, oppure che il vicino ci abbia confidato un valore non esatto, insomma le motivazioni potrebbero essere diverse.

Ecco perchè quando si deve valutare un immobile è sempre consigliabile eseguire sia la stima sintetica, sia la stima analitica.

Quest'ultima è decisamente più complessa della prima, e per essere eseguita in modo corretto occorre possedere specifiche competenze tecniche ed una buona conoscenza della disciplina dell'Estimo.

Per avere una esatta valutazione del proprio immobile è fondamentale, quindi, rivolgersi ad un esperto in materia.

Se hai domande sull'argomento puoi contattarmi attraverso il modulo presente in questa pagina.

Geom. Fabio Liccardo

Libero Professionista e C.T.U. presso il Tribunale Civile di Catanzaro

 

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FAQ: domande e risposte

E' possibile eseguire una Perizia on-line fornendo la planimetria catastale?

Sul Web ci sono decine di siti che forniscono perizie immobiliari on-line (io ne ho trovato uno che fa perizie immobilari con 50 euro fornendo i dati catastali).

Personalmente ritengo che per eseguire una valutazione professionale siano necessarie una serie di azioni fondamentali:

  • Innanzitutto occorre misurare l'immobile, in quanto la planimetria catastale potrebbe essere difforme allo stato di fatto, non in una scala di rappresentazione adeguata, e comunque le misure rilevate graficamente dalla planimetria sono sempre approssimative e mai certe;
  • E' necessario, inoltre, effettuare un sopralluogo, per verificare lo stato conservativo, i materiali con cui è costruito, la funzionalità degli impianti tecnologici e la loro idoneità, la sua efficienza energetica, l'esposizione, ecc ecc ecc.

Capisci bene che una analisi così accurata e fatta da un professionista non può essere eseguita on-line e soprattutto non può costare 50 euro.

Quindi, alla domanda se è possibile eseguire una perizia on-line fornendo la planimetria catastale, la mia risposta è tassativamente NO, o per lo meno non dal mio punto di vista.

 

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Come si determina il valore di un immobile?

Il "più probabile valore di mercato" di un immobile si determina attraverso una stima nella quale vengono utilizzati due distinti criteri:

  • La stima Sintetica o Comparativa;
  • La stima Analitica o per Capitalizzazione del reddito

Attenzione a non confondere il Valore di Mercato con il Valore Catastale, sono due parametri diversi.

 

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Quali elementi occorre conoscere per fare da soli una valutazione di un immobile?

Innanzitutto è fondamentale conoscere la consistenza dell'immobile, ossia qual'è la sua superficie, sia utile (cioè calpestabile) sia commerciale (cioè comprensiva delle mura), ottenibile mediante misurazione dei singoli ambienti che compongono l'unità da valutare.

Conoscendo la superficie è possibile ottenere una Stima sintetica incrociando i valori di riferimento presenti sull'Osservatorio OMI dell'Agenzia delle Entrate.

 

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Perchè dovrei rivolgermi ad un professionista per valutare il mio immobile?

Per una corretta valutazione del proprio immobile è opportuno eseguire sia la Stima Sintetica che la Stima Analitica.

Mentre la prima è generalmente più comprensibile e non richiede particolari competenze, la seconda richiede conoscenze di Estimo Immobiliare ed esperienza, percui è assolutamente necessario rivolgersi ad un professionista del settore.

 

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