Le Tabelle Millesimali

13.05.2019 11:32

Il condominio si forma quando in un edificio esistono più unità immobiliari esclusive che condividono alcuni spazi comuni a servizio di tutti i condomini o di una parte di essi.

La ripartizione delle spese condominiali viene eseguita in funzione dei millesimi di proprietà di ciascun condomino, attraverso la redazione di apposite "Tabelle Millesimali", con le quali vengono stabilite non solo le quote di partecipazione alle varie spese, ma anche i diritti di ogni condomino sulle parti comuni.

Si definiscono "parti comuni" quelle zone di edificio, anche su più piani, a servizio comune, che non siano di esclusiva proprietà di uno o più condomini. Rientrano nelle parti comuni:

  • il suolo su cui sorge l'edificio, le fondamenta, i muri maestri, i tetti e/o lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i portici, i cortili, e tutte quelle parti necessarie all'uso comune;
  • i locali per la portineria e l'eventuale alloggio del portiere, i locali lavanderia, per il riscaldamento centralizzato, ecc.;
  • gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le condotte idriche, fognarie, dei canali di scolo, per il gas, per l'energia elettrica, e tutte quelle opere, installazioni o manufatti che servono all'uso comune, ovviamente fino al punto di diramazione alle proprietà esclusive.

Le Tabelle Millesimali vengono prodotte da un Professionista in seguito a questi processi fondamentali:

  • accertamento delle proprietà esclusive di ciascun condomino (appartamento, box auto esclusivo, corte esclusiva, ecc)
  • rilievo metrico delle singole unità immobiliari;
  • sviluppo degli elaborati grafici attraverso i quali si determinano le superfici, le altezze, le esposizioni, le destinazioni d'uso.

Questi elementi vengono moltiplicati per i rispettivi coefficienti correttivi, ottenendo così dei valori virtuali necessari per la determinazione della ripartizione in millesimi di proprietà. 

Questi coefficienti si suddividono in:

  • coefficiente di destinazione (ingresso, soggiorno, cucina, letto, disimp., ripostiglio, balcone ecc.);
  • coefficiente di orientamento (nord, sud, est, ovest, nord-est, sud-ovest ecc.);
  • coefficiente di luminosità, data dalla superficie illuminata derivante dalle finestre o lucernai;
  • coefficiente di altezza, ossia valori diversi in funzione alla altezza interna dei singoli ambienti;
  • coefficiente di prospetto, come ad esempio affaccio su vedute panoramiche, su strade, su aree a verde ecc.;
  • coefficiente di piano, interrato, seminterrato, terra, primo, ecc.).

Attraverso questi dati vengono quindi sviluppate le Tabelle millesimali generali.

Molti Professionisti utilizzano le planimetrie catastali per la redazione delle Tabelle Millesimali.

Dal mio punto di vista è una soluzione poco affidabile e non veritiera per il risultato finale che si intende ottenere.

Per redigere Tabelle Millesimali in modo preciso e professionale è necessario eseguire i rilievi di ogni singola unità immobiliare e di tutte le parti comuni, in quanto le planimetrie catastali, il più delle volte, non sono aggiornate alla situazione reale e risultano, pertanto, poco affidabili nella deteminazione dei vari coefficienti correttivi.

Altre tipologie di Tabelle:

Spesso, ed inevitabilmente, accade che le parti comuni servono i condomini in misura differente, le spese devono essere ripartite in proporzione all'uso che ciascuno ne fa.

Ecco quindi la necessità di sviluppare anche le Tabelle per il corpo scala, per l'ascensore, per il riscaldamento centralizzato, per i tetti ed i lastici solari.

Le Tabelle per le scale e per l'ascensore vengono elaborate considerando:

  • 1/2 del valore dei millesimi di proprietà;
  • 1/2 del valore dei millesimi in funzione all'altezza di ciascun piano rispetto al suolo.

Entrambe sono regolate dall'articolo 1124 del Codice Civile, secondo cui:

"Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostenuti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole u.i.u., e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo"

La Tabella per il riscaldamento centralizzato viene prodotta facendo una media tra:

  • il valore millesimale del volume riscaldato di ogni singola u.i.u. rispetto al volume totale riscaldato;
  • il valore millesimale delle superfici radianti di ogni singola u.i.u. rispetto alla superficie radiante totale.

La Tabella dei Tetti e Lastrici solari, la cui ripartizione viene effettuata in ragione dei millesimi di proprietà dei condomini le cui unità sono sottostanti il tetto.

Se vuoi approfondire l'argomento, o se hai la necessità di redigere le Tabelle Millesimali per il tuo condominio, puoi inserire i tuoi dati nel modulo presente in questa pagina.

Geometra Fabio Liccardo

 

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Info Tabelle Millesimali

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